NT, ŽEMĖ, TERITORIJOS, STATYBA 2025-2026: MAŽIAU BIUROKRATIJOS AR DAUGIAU ATSAKOMYBIŲ?

Dinamiškoje nekilnojamojo turto, žemės, teritorijų ir statybos teisės srityje ketinimai mažinti biurokratiją bei efektyvinti ir skaidrinti procesus yra labai svarbūs, tačiau praktikoje statybos procesų dalyviams atsiranda nemažai klausimų siekiant užtikrinti atitiktį ir prisitaikyti prie naujų reikalavimų. Atrasti subtilų balansą tarp griežtėjančios teisinės aplinkos ir procesų optimizavimo padės nuolatinis žinių atnaujinimas ir ekspertų rekomendacijos.

GRIEŽTĖJANTI KONTROLĖ PAVEIKS MATININKUS IR ŽEMĖS SAVININKUS: GRESIA BAUDOS

Nuo 2025 m. liepos mėn. VTPSI griežtina riboženklių kontrolės politiką. Anksčiau taikytus įspėjimus dauguma atvejų gali pakeisti baudos, t.y. bauda gali būti skiriama iš karto. Didinamos žemės savininkų atsakomybės už riboženklių įrengimą ir saugojimą.

Nacionalinė žemės tarnyba pastaraisiais metais atmeta nemažai pateiktų tikrinti žemės sklypų kadastro duomenų bylų, neretai ir dėl matininkų darbo trūkumų, numatomi patikrinimai. Tai lemia poreikį įvesti detalizuotą pažeidimų klasifikavimą, o už pakartotinius ar šiurkščius pažeidimus galimas kvalifikacijos pažymėjimo panaikinimas iki dvejų metų.

DĖMESYS KULTŪROS PAVELDUI, APLINKOSAUGAI IR STRATEGINIAMS PROJEKTAMS

Įsigaliojus naujajai LR nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo redakcijai, griežtinami specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reikalavimai. Net I grupės nesudėtingiems statiniams dabar reikalingas kultūros paveldo institucijų pritarimas keičiant statinio išvaizdą.

Siūloma plėsti Energetikos ministerijos kompetencijas nustatant specialiųjų žemės naudojimo sąlygų teritorijas – galės tvirtinti ne tik pagrindinių energetikos objektų, bet ir juos aptarnaujančios infrastruktūros (vandens tiekimo, nuotekų tvarkymo, elektroninių ryšių) apsaugos zonas.

Lietuvos vyriausybė patvirtino naują tvarką, leidžiančią žemės savininkams savanoriškai sudaryti apsaugos sutartis dėl biologinės įvairovės saugojimo „Natura 2000″ teritorijose, kurios nepatenka į esamas saugomas vietoves. 2025 m. sausio 14 d. duomenimis saugomos teritorijos užima 1 207 606,91 ha plotą (18,5 % šalies teritorijos). Prioritetiniai plotai bus vertinami balų sistema: aukščiausią įvertinimą (6 balus) gaus didesnių nei 4 ha Europos Bendrijos svarbos natūralių buveinių plotai.

Atnaujintos teritorijų planavimo proceso inicijavimo sąlygos, numatant spartesnę procedūrą strateginiams projektams.

Teismų praktikos apžvalga

• 2025 metų gegužės 27 dienos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis byloje Nr. e3K-3-103-469/2025 konstatuota, kad detaliajame plane nustatytas servitutas savaime nesukuria teisinių padarinių ir negali būti pagrindas automatiškai nustatyti servitutą teismo sprendimu. Teismas išaiškino, kad servituto nustatymas teismo sprendimu galimas tik esant dviem būtinoms sąlygoms: savininkų nesutarimui ir objektyviam servituto būtinumui. Vien aplinkybė, kad detaliajame plane nustatytas servitutas ir savininkas su juo anksčiau sutiko, neužkerta kelio vėliau ginčyti servituto būtinumo.
• 2025 metų birželio 16 dienos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinės kolegijos nutartis byloje Nr. e3K-7-25-378/2025 patvirtino, kad Nacionalinės žemės tarnybos sutikimas perleisti valstybinės žemės nuomos teisę sukuria teisėtus lūkesčius pastatų pirkėjui. Net jei vėliau paaiškėja, kad faktinis žemės naudojimas neatitinka sąlygų, NŽT negali automatiškai atsisakyti įforminti nuomos santykius. Teismas konstatavo, kad tais atvejais, kai pastatų pirkėjas įgyja nuosavybės teises remdamasis NŽT sutikimu, tarp pirkėjo ir NŽT atsiranda valstybinės žemės nuomos santykiai net be formalaus sutarties pasirašymo. Ginčas dėl žemės sklypo dydžio kvalifikuojamas kaip sutarties pakeitimo, o ne jos sudarymo klausimas.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2025 m. birželio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-101-933/2025 formuoja taisykles dėl imperatyvių normų pažeidimo ir restitucijos taikymo: nustato, kad CK 4.48 straipsnio nuostatoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis, nes perduoti nuosavybės teisę gali tik pats savininkas ar jo įgaliotas asmuo. Pripažinus sandorį niekiniu, taikoma restitucija tarp šalių pagal CK 6.145 straipsnį, o CK 4.96 straipsnio nuostatos dėl sąžiningų įgijėjų apsaugos netaikomos niekinės sutarties šalims, kadangi jie laikomi įgijusiais teises be teisėto pagrindo.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2025 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-135-1120/2025 nustato, kad nuomininkas turi teisę į kompensaciją tik už statinio dalis (fragmentus), buvusias iki teisinio reguliavimo pasikeitimo, o po to vykdyto kapitalinio remonto pagrindu pagerinta dalis turi būti griauta nuomininko sąskaita, kadangi nuomos sutarties galiojimo metu iš esmės pakitus teisinėms aplinkybėms, nuomininko sprendimas atlikti remonto darbus vertintinas kaip pažeidžiantis CK įtvirtintą reikalavimą sutartį vykdyti sąžiningai ir bendradarbiauti su nuomotoja. Teismas taip pat išaiškino, kad valstybinėje žemėje teisėtai pastatytų statinių išpirkimo valstybės nuosavybėn tvarkos aprašo nuostatos nėra skirtos santykiams, susiklosčiusiems pasibaigus nuomos terminui, reguliuoti, kas formuoja aiškų precedentą dėl kompensacijos už pastatus valstybinės žemės nuomos pabaigoje.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2025 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-126-1249/2025 išaiškina, kad Statybos įstatymo 27 straipsnio 33 dalies 1–4 punktuose įtvirtintos pakeitimų požymių grupės yra alternatyvios, o ne kumuliatyvios, t.y. jei atvejis patenka bent į vieną iš šių išimčių, statybos leidimas nėra reikalingas, nepaisant to, kad gali pasikeisti statinio kategorija. Teismas nusprendė, kad Statybos įstatymo 27 straipsnio 33 dalies 3 punkte nustatyta išimtis (iki 1 m keičiami statinio ar jo dalių išorės matmenys) nėra siejama su statinio kategorijos nepasikeitimu, o įstatyme įtvirtinta teisėtumo sąlyga („nepažeidžiant teisės aktų…”) negali būti aiškinama kaip apimanti bet kokį nukrypimą nuo statybą leidžiančių dokumentų, nes tokiu atveju būtų paneigtas išimčių taikymas.

Nauji sprendimai ir reguliavimo pokyčiai kelia klausimų tiek profesionalams, tiek žemės ir nekilnojamojo turto savininkams. Atsakymai į visus kylančius klausimus laukia COUNTLINE mokymuose.

• Nekilnojamojo turto teisės naujovės su vienu žymiausių Statybos teisės ekspertu Lietuvoje Dr. Evaldu Klimu ir „Walless“ komanda
• Kultūros paveldo, saugomų teritorijų, želdynų ir kitų įstatymų įtaka statybos procesui su ilgametę patirtį turinčia statybų srities eksperte Viktorija Gustaitiene
• Kardinalūs pokyčiai Žemės teisinių santykių reguliavime: aktualijos ir praktika su „Widen“ eksperte Egle Voveriene Teritorijų planavimo ir statybos kursai – paskutinė galimybė įsigyti TPV kursų įrašą su 40% nuolaida!

Prisidėkite prie aktualaus mokymų turinio formavimo!

Užpildykite trumpą anketą – pasidalykite Jums svarbiomis temomis ir klausimais ekspertams bei gaukite 10 % nuolaidą Countline mokymams! Pildyti ČIA.