Dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine


2018 m. kovo 29 d. Lietuvos apeliacinio teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-160-241/2018

Faktinės bylos aplinkybės

Ieškinio dalykas – preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimas pagrindine sutartimi. Ieškinio pagrindas – faktinės aplinkybės, susijusios su tuo, kad sutarties dalykas po preliminariosios sutarties sudarymo buvo perduotas ieškovei valdyti ir naudoti; atsakovė sumokėjo ieškovei avansą iki preliminariosios sutarties pasirašymo; po preliminariosios sutarties sudarymo atlikti kadastriniai matavimai suformuojant du atskirus nekilnojamojo turto objektus; atsakovė atsisakė preliminariojoje sutartyje numatytu terminu sudaryti pagrindinę sutartį.

Teismo išaiškinimas

Kilus ginčui, kokia sutartis buvo sudaryta (preliminarioji ar pagrindinė), lemiamą reikšmę turi sutartį sudariusių šalių valios prasmė. Byloje nustačius, kad išreikšta šalių valia rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, pripažintinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip turtinės vertybės (esamo ar būsimo daikto, turtinių teisių ir t. t.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, dėl kurios sudarymo ateityje susiderama tokioje preliminariojoje sutartyje (CK 1.63 straipsnio 1, 6 dalys, 6.154 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis). O pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties objektas – turtinė vertybė (daiktas, daiktinės teisės, būsimas daiktas) – visada egzistuoja.

Aptariama preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis atitinka preliminariosios sutarties požymius. Šioje sutartyje išdėstytos aiškios sąlygos, pagal kurias sutariama iki 2015 m. sausio 3 d. sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kuri kartu bus laikoma ir turto bei teisių į jį perdavimo–priėmimo aktu. Taigi, šalys preliminariojoje sutartyje aiškiai išreiškė valią ateityje sudaryti pagrindinę sutartį ir nustatė terminą tokiai pagrindinei sutarčiai sudaryti bei aptarė tam tikras pagrindinės sutarties sąlygas (sutarties dalyką, t. y. nekilnojamąjį turtą (statinius), žemės nuomos teisę, kainą ir kt.). Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 2.2 punktu šalys susitarė, kad po galutinio pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo termino jos nebėra įpareigotos sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

Apeliaciniame skunde teigiama, kad ieškovė sumokėjo visą kainą už preliminariojoje sutartyje nurodytus daiktus, investavo į jų pagerinimą, juos naudojo kaip savo, dėl to pirmosios instancijos teismas turėjo konstatuoti, jog šie daiktai yra nupirkti, ir patvirtinti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Teisėjų kolegija su nurodytu apeliacinio skundo argumentu nesutiko, nes toks argumentas prieštarauja preliminariąją sutartį reglamentuojančioms teisės normoms ir jų taikymo bei aiškinimo praktikai. Įvertinęs šalių ketinimus ir jų elgesį, pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad preliminariąja sutartimi šalys susitarė dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Tokius ketinimus patvirtina aiškiai išreikšta sutarties sąlyga sudaryti pagrindinę sutartį ateityje per nurodytą terminą, vien dėl šios priežasties 2014 m. kovo 3 d. preliminarioji sutartis negali būti pripažįstama pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi.

Vien apeliantės teiginiai apie jos atliktą daikto rekonstrukciją, investicijas jį pagerinant nesuteikia jai nekilnojamojo daikto savininko valdymo teisių. Nekilnojamojo daikto perdavimas pirkėjui atliekamas CK 6.398 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka, pagal kurią nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu perdavimo–priėmimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Byloje nepateikta rašytinių įrodymų apie savininko valdymo teisių perdavimą apeliantei. Priešingai, preliminariojoje sutartyje aiškiai nurodyta, kad turtas ir teisės į turtą perduodama apeliantės nuosavybėn galutinai po pagrindinės sutarties pasirašymo ir notarinio patvirtinimo; pagrindinė sutartis yra laikoma turto ir teisių į turtą perdavimo aktu. Teisėjų kolegija kritiškai vertina apeliantės su apeliaciniu skundu pateiktą naują įrodymą – nekilnojamojo turto perdavimo aktą pagal pirkimo–pardavimo sutartis – ir juo nesivadovauja, nes jame išdėstytos sąlygos prieštarauja preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje esančioms nuostatoms bei bylos faktinėms aplinkybėms.