2016 m. lapkričio 23 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016 (nuosavybės teisės pripažinimas)


Byloje sprendžiamas klausimas dėl teisės normų, reglamentuojančių nuosavybės teisės pagal preliminariąją sutartį atsiradimo momentą.

Faktinės bylos aplinkybės

Ieškovė ieškiniu prašė teismo CK 1.80 straipsnio, 1.138 straipsnio 1, 2, 5 punktų, 4.48 straipsnio, 6.147 straipsnio ir 6.401 straipsnio pagrindais pripažinti, kad ji įgijo nuosavybės teisę į butą Vilniuje, panaikinti varžytynių protokolo ir varžytynių akto Nr. 1 dalis dėl buto Vilniuje perleidimo ab initio, taikyti restituciją pinigais, priteisiant jai iš atsakovės 57 924 Eur, 6 proc. metinių procesinių palūkanų ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Ieškovė ir atsakovė (šiuo metu bankrutavusi) sudarė preliminariąją sutartį, kurios 1.1 punkte susitarė, kad pardavėjas (atsakovas) įsipareigoja šios sutarties apimtimi, sąlygomis ir terminais parengti statinio projektą, pastatyti butą ir perduoti jį pirkėjai (ieškovei) nuosavybės teise, o pirkėja įsipareigoja priimti nuosavybės teise perduodamą butą, kurio planas nurodytas sutarties priede, bei sumokėti jo kainą.

Ieškovė su banku sudarė būsto kreditavimo sutartį, kredito paskirtis – statomo buto įsigijimas. Bankas pervedė atsakovei buto kainą pagal preliminariąją sutartį. Vėliau Vilniaus apygardos teismo nutartimi atsakovei buvo iškelta bankroto byla, jos metu žemės sklypas ir jame esantis nebaigtos statybos statinys (kuriame turėjo būti pastatytas ieškovės butas) parduoti atsakovei UAB „Smėliakalnis“ pagal varžytynių aktą Nr. 1. Butas Vilniuje parduotas trečiajam asmeniui.

Teismo išaiškinimas

Teismas nurodė, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais.

Teismas atkreipė dėmesį, kad aplinkybė, jog pardavėjas nustatytais terminais nepabaigė sutartų darbų ir nebuvo pasirengęs perduoti pirkėjui – fiziniam asmeniui buto, o vėliau jam buvo iškelta bankroto byla, nepaneigia fizinio asmens nuosavybės teisių į ginčo turtą atsiradimo CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu. Teismas šioje nutartyje suformulavo taisyklę, kad kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamas daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyją nuo visos kainos sumokėjimo momento.

Teisėjų kolegija nagrinėjamos bylos kontekste taip pat konstatavo, kad aplinkybė, jog kasatorė neskundė atsakovės kreditorių komiteto nutarimo dėl bankrutuojančiai bendrovei priklausančio turto pardavimo iš varžytynių, nepaneigia kasatorės teisių į jos pažeistų teisių gynybą, nes atsakovės kreditorių komitetas negalėjo nuspręsti dėl ieškovei įstatymo (t. y. CK 6.401 straipsnio 5 dalies) numatytu pagrindu nuosavybės teise priklausančios daugiabučio namo dalies pardavimo.